北京近年土地供需與成交價格走勢，數(shù)據(jù)來源：東方財富choice金融終端

隨著政府對土地供應(yīng)量的控制明顯加強以及房地產(chǎn)商對購置土地更加 謹慎，今年前三季度全國土地出讓金和出讓面積同比下滑幅度超過2成。

監(jiān)測全國300個城市土地交易活動的中國指數(shù)研究院8日發(fā)布的研究報告顯示，今年前三季度土地成交面積同比下滑30%，土地出讓金減少23%，但樓面均價上漲11%，成交溢價率提升2個百分點至13%。

深圳市房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉稱，盡管開發(fā)商在一、二線城市已經(jīng)從“去庫存”轉(zhuǎn)向“補庫存”，但是全國商品房庫存仍在增加，主要是三、四線城市新房庫存占了全國的70%，在建工程占了67%，因此開發(fā)商在全國范圍內(nèi)基本上在縮減土地支出，土地成交在下滑。

在經(jīng)歷年初相對火爆的土地交易行情之后，全國土地交易活動隨后反轉(zhuǎn)向下，隨即又在第三季度大幅增長。

根據(jù)監(jiān)測數(shù)據(jù)，第一季度300個城市土地成交面積18260萬平方米，第二季度減少至17230萬平方米，第三季度則飆漲至21036萬平方米。其中第三季度土地出讓金同比增長15%，平均樓面均價則上漲34%，成交溢價率也提升10個百分點至19%。

房地產(chǎn)研究機構(gòu)克而瑞研究中心研究員楊科偉表示，樓面價同比上漲主要是源于結(jié)構(gòu)性變化，一線和熱點的二線城市土地成交比重上升推動了整體統(tǒng)計中的土地價格上漲。

從不同類別的城市來看，一線城市前三季度土地樓面均價上漲5%至8295元/平方米，二線城市上漲20%，三線城市則下跌1%。一、二線城市土地出讓面積占比約為42.3%。

“目前的交易集中在一、二線城市，而三、四線城市交易相對低迷，所以在成交量下滑的過程中，樓面價卻居高不。”易居智庫研究總監(jiān)嚴躍進說，“從土地市場來看，稀缺性一直是地價持續(xù)攀升的一個動力，尤其是在部分房企去庫存壓力減少的情況下，對于高價地塊的獲取會更加有動力?！?/p>

以北京為例。根據(jù)東方財富choice金融終端的監(jiān)測數(shù)據(jù)，北京成交樓面均價從今年1月的16441元/平方米上漲至34762元/平方米。較2013年10月8449元/平方米的樓面價則上漲逾3倍。

亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認為，在當前的市場環(huán)境下，一、二線城市樓市回暖速度遠快于三、四線城市，結(jié)果是房地產(chǎn)商大量進軍經(jīng)濟發(fā)達的一、二線城市，房企購地的集中造成地價提升。

今年前三季度，北京、上海的土地出讓金均超過千億。土地出讓金排名前20的城市中，土地出讓金額最少的城市常州也超過130億元。前20的城市主要為北上廣深以及武漢、杭州、南京等經(jīng)濟較為發(fā)達的城市。

接受采訪的分析人士表示，這樣的結(jié)果則是導致各類城市樓市之間發(fā)展的不平衡性進一步加劇。

但對于三、四線城市來說，可能的好消息是，盡管前三季度土地交易各項指標仍以同比下降為主，但第三季度降幅已較上半年收窄。

9月，三、四線城市土地出讓面積環(huán)比增加5%，成交樓面均價為921元/平方米，環(huán)比上漲42%，同比上漲55%。土地出讓金為565億元，環(huán)比增加23%，同比增加25%?！?/p>