“三四線城市不能再建房了”——在三四線城市持續(xù)庫(kù)存高企、房?jī)r(jià)下跌的背景下，業(yè)內(nèi)大佬拋出的這一論調(diào)還是在市場(chǎng)上引起了不小的波瀾。從最新數(shù)據(jù)來(lái)看，樓市延續(xù)分化態(tài)勢(shì)，多數(shù)三四線城市房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌，去庫(kù)存的形勢(shì)依然嚴(yán)峻。

不過(guò)，三四線城市能不能再建房，是“壯士斷腕”選擇退出，還是繼續(xù)堅(jiān)守等待黎明，每家房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)有自己的考量。而市場(chǎng)的洗牌，也給了一些企業(yè)重新布局和轉(zhuǎn)型調(diào)整的機(jī)會(huì)。

三四線城市去庫(kù)存仍是主基調(diào)

城市之間房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化態(tài)勢(shì)依舊，在一線城市房?jī)r(jià)全線上漲的情況下，多數(shù)三四線城市還處于下跌通道，去庫(kù)存的壓力不減。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日公布的70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格數(shù)據(jù)顯示，一線城市新建商品住宅與二手住宅價(jià)格同比均上漲且漲幅相對(duì)較大，二線城市同比漲跌互現(xiàn)，三線城市新建商品住宅同比仍全部下降。從環(huán)比數(shù)據(jù)看，一線城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，絕大多數(shù)二線城市房?jī)r(jià)環(huán)比小幅上漲或持平，只有少數(shù)三線城市房?jī)r(jià)環(huán)比由降轉(zhuǎn)升。

一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖態(tài)勢(shì)顯現(xiàn)。上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)分析稱(chēng)，一線城市已經(jīng)連續(xù)9個(gè)月出現(xiàn)去庫(kù)存周期低于12個(gè)月水平的現(xiàn)象，去庫(kù)存壓力得到有效釋放，進(jìn)而房?jī)r(jià)增幅會(huì)比較明顯。

而三四線城市庫(kù)存高企的嚴(yán)峻形勢(shì)卻沒(méi)有得到根本扭轉(zhuǎn)。中國(guó)指數(shù)研究院的最新報(bào)告認(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)的去化壓力更主要集中于三四線城市。多數(shù)三四線城市處于快速擴(kuò)張階段，前期住宅用地成交規(guī)模突出，存在過(guò)度開(kāi)發(fā)、有效需求不足等問(wèn)題。

對(duì)于后期市場(chǎng)行情，中國(guó)指數(shù)研究院的分析認(rèn)為，三四線城市人口平均增量及平均增長(zhǎng)率遠(yuǎn)不及一二線城市，部分三四線城市常住人口明顯低于戶籍人口，人口流出現(xiàn)象嚴(yán)重，潛在購(gòu)房需求有逐漸放緩的趨勢(shì)，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)過(guò)剩、庫(kù)存高企，未來(lái)市場(chǎng)仍將延續(xù)去庫(kù)存的主基調(diào)。

但也有分析人士認(rèn)為不必過(guò)于悲觀。嚴(yán)躍進(jìn)表示，三四線城市的高庫(kù)存主要是過(guò)去幾年形成的，這幾年在土地管控下，其實(shí)沒(méi)大幅度上升，去庫(kù)存壓力也沒(méi)有想象大。后期三四線城市房?jī)r(jià)總體會(huì)有企穩(wěn)和弱反彈可能。

不能再建還是“停不下來(lái)”

對(duì)于三四線城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，在當(dāng)前庫(kù)存高企情況下，是否繼續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)成為一個(gè)問(wèn)題。近期，有報(bào)道稱(chēng)，王健林和宗慶后等紛紛表態(tài)，二、三、四線城市不能再建房子了。沒(méi)有產(chǎn)業(yè)支撐和人流物流集聚的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，就是在沙地上蓋樓，蓋得越多越高，未來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)就越大。

從當(dāng)前投資情況來(lái)看，三四線城市的投資增速持續(xù)回落，一定程度上印證了“大佬”們的觀點(diǎn)。中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2014年及2015年以來(lái)，各線城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速均呈逐月回落態(tài)勢(shì)，其中，三四線城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速持續(xù)低于全國(guó)水平。今年1至8月，三四線城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速僅為0.9%。

面對(duì)低迷的市場(chǎng)行情，一些開(kāi)發(fā)商不得不延緩開(kāi)發(fā)進(jìn)度，或者緊急叫停在建工程，甚至不惜為此繳納土地閑置費(fèi)。比如，湖南某縣一個(gè)最大的樓盤(pán)，規(guī)劃建筑面積70多萬(wàn)平方米，廣告上也宣稱(chēng)是“超級(jí)大盤(pán)”。由于市場(chǎng)不景氣，目前這個(gè)項(xiàng)目進(jìn)展緩慢，已建成的大約只有1/5，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)暫停了后續(xù)開(kāi)發(fā)。

然而，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)并非一輛可以隨時(shí)靠邊的“汽車(chē)”。“根本停不下來(lái)。”湖南長(zhǎng)沙一位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商說(shuō)，三四線城市的房企資金鏈中，一般20%是自有資金，40%至50%是銀行貸款，30%是民間借貸，必須不停地建設(shè)新項(xiàng)目，才能保證資金鏈不會(huì)斷裂。

此外，在三四線城市，一旦開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂，很容易引發(fā)樓盤(pán)爛尾、經(jīng)濟(jì)糾紛等一系列問(wèn)題，地方政府會(huì)采取更多的救助政策，幫助房地產(chǎn)項(xiàng)目順利復(fù)工并交房。

隨著整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖以及政府出臺(tái)的一系列樓市新政，企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)信心已有所提振。湖南省的數(shù)據(jù)顯示，前三季度在利好政策刺激下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資初步企穩(wěn)。全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1861.38億元，下降6.5%，降幅與前8月相比沒(méi)有進(jìn)一步擴(kuò)大。

繼續(xù)布局還是選擇退出

長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在三四線城市是進(jìn)還是退，成為一個(gè)需要在戰(zhàn)略層面進(jìn)行思考的問(wèn)題。

湖南省經(jīng)濟(jì)地理研究所副所長(zhǎng)王義高認(rèn)為，三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)遠(yuǎn)沒(méi)未到飽和程度，只是短時(shí)間內(nèi)房子建的比較多，需求不旺。隨著城鎮(zhèn)化加速推進(jìn)、改善性需求增加、棚戶區(qū)改造和國(guó)土資源綜合開(kāi)發(fā)，三四線城市還有很大的市場(chǎng)空間。

一家在湖南多個(gè)市州布局的知名房企負(fù)責(zé)人說(shuō)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有70%左右的份額在三四線城市，“就近城鎮(zhèn)化”的政策將為三四線城市帶來(lái)持續(xù)活力。今后企業(yè)將持續(xù)在三四線城市投資發(fā)展，進(jìn)入湖南每一個(gè)市州。

有的企業(yè)則持觀望態(tài)度。一家全國(guó)百?gòu)?qiáng)房企湖南公司負(fù)責(zé)人告訴記者，他們的戰(zhàn)略是深耕長(zhǎng)沙這樣的省會(huì)城市以及其他有潛力的二線城市，暫時(shí)不會(huì)考慮三四線城市。

對(duì)于三四線城市的大量小開(kāi)發(fā)商而言，進(jìn)退更多是無(wú)奈的選擇。記者在湖南中部縣級(jí)市了解到，幾年前開(kāi)發(fā)商拿地時(shí)對(duì)形勢(shì)估計(jì)過(guò)于樂(lè)觀，沒(méi)想到市場(chǎng)行情變化這么大，不得不趕緊“抽身”。前幾年大大小小的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司有35家，今年通過(guò)年檢的只有14家。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，堅(jiān)守三四線城市的房企，未來(lái)在開(kāi)發(fā)策略上需要有所調(diào)整。湖南正大行房地產(chǎn)代理公司總經(jīng)理任澤認(rèn)為，在三四線城市，大的開(kāi)發(fā)商并不一定比小公司活得好。房企一方面要盡快去庫(kù)存，保持項(xiàng)目良性發(fā)展，另一方面要找準(zhǔn)每個(gè)城市的定位，吸收本地的購(gòu)買(mǎi)力，尋求新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

同時(shí)，還需完善三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)“生態(tài)鏈”。洪福侖山商業(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理助理劉新顏認(rèn)為，一二線城市有完備的房產(chǎn)銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)、代理商、中介進(jìn)行策劃和推廣，形成了一個(gè)生態(tài)系統(tǒng)。三四線城市即使有好房子，卻難深入潛在客戶群以及廣大農(nóng)村，推廣力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場(chǎng)需求。記者:白田田