中國(guó)日?qǐng)?bào)網(wǎng)房產(chǎn)訊 （記者白云蛟）2015年樓市面臨的是去庫(kù)存的重任。盡管各地有不同形式的刺激政策出臺(tái)，但整體依然呈低迷的不樂(lè)觀狀態(tài)。中國(guó)日?qǐng)?bào)網(wǎng)近期重磅推出地產(chǎn)專(zhuān)題《百位地產(chǎn)名人看樓市》欄目。該欄目將通過(guò)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)界(開(kāi)發(fā)商、建材商、地產(chǎn)機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)媒體、地產(chǎn)專(zhuān)家)100個(gè)知名人士進(jìn)行調(diào)研式采訪，全面解讀中國(guó)地產(chǎn)趨勢(shì)，權(quán)威預(yù)判2016年樓市走向。

在經(jīng)濟(jì)的下行壓力下，一線城市樓市市場(chǎng)火熱，二三線城市面臨去庫(kù)存重任，盡管各地有不同形式的刺激政策出臺(tái)，但整體依然呈低迷的不樂(lè)觀狀態(tài)。2015年即將結(jié)束，2016年房地產(chǎn)將何去何從?帶著種種疑問(wèn)我們采訪了偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉。

【個(gè)人簡(jiǎn)介】

胡景暉 北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院國(guó)際經(jīng)濟(jì)專(zhuān)業(yè)畢業(yè);輔修北京大學(xué)法律系法律學(xué)專(zhuān)業(yè)。2001年12月至今，任我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司控股公司副總經(jīng)理兼北京公司副總經(jīng)理，負(fù)責(zé)北京和全國(guó)的市場(chǎng)與戰(zhàn)略研究，企劃與品牌、業(yè)務(wù)推廣及企業(yè)文化建設(shè)等工作。

【訪談實(shí)錄】

【記者】您覺(jué)得現(xiàn)在房?jī)r(jià)越來(lái)越高是剛需還是有泡沫存在?

【胡景暉】客觀地講，從現(xiàn)在的需求來(lái)看，隨著我們宏觀調(diào)控政策，特別是現(xiàn)在限購(gòu)政策越來(lái)越嚴(yán)，越來(lái)越落地，至少在住宅領(lǐng)域的投機(jī)炒房的因素越來(lái)越少，應(yīng)該說(shuō)剛性需求為主的。但是另一方面來(lái)講，我覺(jué)得泡沫因素肯定存在的，因?yàn)槲覀兊姆績(jī)r(jià)以及今天不管是北京還是全國(guó)很多城市的房?jī)r(jià)，跟我們經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，跟老百姓的實(shí)際收入，包括跟一些正常的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，比如說(shuō)租金，各個(gè)方面來(lái)講應(yīng)該說(shuō)嚴(yán)重背離，而且我可以說(shuō)今天中國(guó)的房?jī)r(jià)、北京的房?jī)r(jià)在全世界名列前茅，雖然我們?nèi)司芍涫杖氩⒉皇敲星懊?，我們社?huì)保障機(jī)制有待完善，但是房?jī)r(jià)已經(jīng)到了對(duì)于購(gòu)房人來(lái)講難以承受的情況了。所以，一方面來(lái)看確實(shí)主要還是剛需和首次置業(yè)和改善型置業(yè)支撐這個(gè)市場(chǎng)。另一方面由于我們供求之間的矛盾，再加上關(guān)于恐慌性消費(fèi)，事實(shí)上我們房?jī)r(jià)肯定存在一定的泡沫因素。

【記者】最近我們關(guān)注很多新聞，包括地王新聞吸引很多人眼球，地王的誕生會(huì)不會(huì)又一次推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期?

【胡景暉】首先地王這個(gè)現(xiàn)象，很多媒體對(duì)于地王的現(xiàn)象有些誤讀或者片面報(bào)道，首先從大的宏觀環(huán)境來(lái)看，現(xiàn)在的地王目前還是財(cái)大氣粗的央企或者上市公司。事實(shí)上從政府的角度來(lái)講，當(dāng)然我們現(xiàn)在正在進(jìn)行銀行的市場(chǎng)化改革，比如未來(lái)的利率市場(chǎng)化，未來(lái)的資金配置會(huì)更符合市場(chǎng)的需求，或者向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)移，也許再過(guò)兩三年，我們現(xiàn)在這些大央企財(cái)大氣粗的局面就會(huì)轉(zhuǎn)變。但是目前金融體制改革相對(duì)沒(méi)有到位的情況下，很多我們大型的國(guó)有企業(yè)資金很富裕，但是很多地方政府財(cái)政上很困難。透過(guò)土地這樣的方式，把央企富余的錢(qián)轉(zhuǎn)換給資金困難的地方政府未必是壞事。但是地王背后有幾個(gè)誤讀的方面：

第一，所謂的地王算樓面地價(jià)的時(shí)候，只考慮到了商品房這塊，折算過(guò)來(lái)樓面地價(jià)是多少。只考慮了商品房這塊，所以大家看到地價(jià)推高房?jī)r(jià)就很可怕。事實(shí)上過(guò)往所成交的幾乎所有高價(jià)地，其實(shí)都配建了保障性住房，有些是配建了限價(jià)房或者公租房，如果把保障性住房考慮進(jìn)去，這塊地成交也許還考慮拉低房?jī)r(jià)的因素。但是算的時(shí)候大家都不這么算。但是有沒(méi)有人算過(guò)這個(gè)地塊其實(shí)要配建限價(jià)房，或者配建保障性住房，那么可能這個(gè)保障性住房在一定程度上還會(huì)把這個(gè)地塊的價(jià)格往下拉。

第二，大家都認(rèn)為開(kāi)發(fā)商一定會(huì)賺錢(qián)的，如果土地成本是5萬(wàn)，土地樓面地價(jià)是5萬(wàn)，開(kāi)發(fā)商成本，比如說(shuō)6.5萬(wàn)，那么這個(gè)房子要賣(mài)8萬(wàn)，但是誰(shuí)告訴你開(kāi)發(fā)商一定有20%、30%的利潤(rùn)，誰(shuí)告訴你5萬(wàn)的地價(jià)一定要支撐8萬(wàn)的房?jī)r(jià)。事實(shí)上市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)情況下，沒(méi)有任何的行業(yè)、企業(yè)是包賺不賠的，所以我們完全靠樓面地價(jià)加成本加利潤(rùn)來(lái)推未來(lái)的房?jī)r(jià)，這里有一個(gè)前提假設(shè)，就是開(kāi)發(fā)商一定有利潤(rùn)，甚至有比較豐厚的利潤(rùn)，地價(jià)推高房?jī)r(jià)，但是拿地也是開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)行為，但是沒(méi)有人能夠打保票說(shuō)未來(lái)這個(gè)價(jià)錢(qián)是8萬(wàn)，未來(lái)如果只能接受6萬(wàn)塊錢(qián)，那么每賣(mài)一平米都要賠錢(qián)。之所以地價(jià)推高房?jī)r(jià)，或者由于所謂地王帶來(lái)的恐慌有兩個(gè)誤讀，一個(gè)是只看地塊商品房方面，沒(méi)有看配建的保障性住房對(duì)房?jī)r(jià)的拉低因素。第二有個(gè)無(wú)形中的前提假設(shè)，就是開(kāi)發(fā)商拿的地價(jià)再高也能夠有豐厚的利潤(rùn)出售，但是誰(shuí)能保證每個(gè)項(xiàng)目每個(gè)開(kāi)發(fā)商每個(gè)行業(yè)都賺錢(qián)?市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)事實(shí)上存在著風(fēng)險(xiǎn)。其實(shí)在過(guò)往，08、09年房地產(chǎn)低潮時(shí)，也有開(kāi)發(fā)商，或者更早追溯到以往，也有賠著賣(mài)的。這種恐慌都是我們慣性思維的因素，所以如果我們把這些地塊拆開(kāi)來(lái)仔細(xì)看一看的話，泡沫因素肯定有，另外沒(méi)有必要那么過(guò)渡的恐慌了，因?yàn)槿魏我粋€(gè)市場(chǎng)都沒(méi)有只漲不跌的市場(chǎng)，哲學(xué)最基本的規(guī)律是物極必反。

【記者】可能地王的關(guān)鍵詞大家對(duì)他比較敏感、關(guān)注，需要大家理性的分析和考慮。除了地王，還有一個(gè)詞是利率市場(chǎng)化，還有相應(yīng)的銀行停止貸款的政策，也吸引了很多購(gòu)房者的關(guān)注，有消息傳出北京有多家銀行已經(jīng)停止了貸款，不知道這個(gè)消息是否可信，如果這個(gè)消息屬實(shí)，能不能談一談一旦銀行停止貸款政策對(duì)購(gòu)房者產(chǎn)生什么樣的影響?

【胡景暉】其實(shí)是這樣的。第一，目前確實(shí)有一些銀行在購(gòu)房按揭貸款方面收緊了，但是這個(gè)應(yīng)該說(shuō)是季節(jié)性因素，比如說(shuō)大家把去年、前年、大前年9、10月份的金融政策解讀一下，你會(huì)發(fā)現(xiàn)每年到這個(gè)時(shí)期，銀行都會(huì)收緊按揭貸款，其實(shí)銀行有個(gè)作業(yè)規(guī)律，就是說(shuō)每年貸款有一定的額度或者任務(wù)指標(biāo)要完成，但是大多數(shù)銀行往往在前三個(gè)季度基本上貸款就放的差不多了，其實(shí)任務(wù)完成了。一開(kāi)始年初的時(shí)候銀行要完成任務(wù)所以房貸松，越到年底越會(huì)收緊，越講求客戶質(zhì)量、安全性。比如說(shuō)明年到了1月1號(hào)又放開(kāi)了，所以我覺(jué)得首先是季節(jié)性因素，并不是說(shuō)刻意在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)上調(diào)控房?jī)r(jià)，90%是季節(jié)性因素，每年到9、10月份銀行都會(huì)收緊，但是收緊也有差異，首先看銀行是不是把個(gè)人貸款的按揭貸款作為主打業(yè)務(wù)進(jìn)行安排;另外，有些銀行，像有些城市銀行、股份制銀行、中小銀行，可能9、10月份按揭貸款任務(wù)還沒(méi)有完成，所以有些銀行政策寬松，可能某些銀行完成80%、90%就不著急了，所以首先是季節(jié)因素，但是銀行之間有差異。但是今年有個(gè)特殊性的東西，我們3月初，在兩會(huì)之前頒布了新國(guó)五條，而新國(guó)五條的地方細(xì)則到3月底才出，中間有一個(gè)月的時(shí)間出現(xiàn)了市場(chǎng)交易量的井噴，很多人有搭末班車(chē)的心理。第一季度幾乎很多城市把半年交易量消化完了，考慮到3月份的特殊因素，我相信很多銀行在前三季度基本上把全年按揭貸款的額度用光了，或者用了90%以上。一個(gè)是季節(jié)性因素，一個(gè)是3月份特殊情況，另外各個(gè)銀行有差異。我不認(rèn)為銀行現(xiàn)在收緊貸款是專(zhuān)門(mén)針對(duì)房?jī)r(jià)來(lái)的，銀行當(dāng)然也要考慮貸款不良率和風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題，但是他更多是按自己的節(jié)奏來(lái)講。

另外，即便貸款收緊，至于購(gòu)房人的購(gòu)房行為影響不是太大。首先銀行的首付比例很高了。事實(shí)上商業(yè)銀行貸款依賴度在很大程度上降低。二套都七成首付，那30%貸不到自己湊一湊問(wèn)題也不是很大。目前從整體市場(chǎng)來(lái)看，并沒(méi)有太明顯的進(jìn)一步收緊的政策信號(hào)出來(lái)，更多的是一些季節(jié)性的，或者是一些企業(yè)作為經(jīng)營(yíng)主體的市場(chǎng)應(yīng)對(duì)策略。

【記者】結(jié)合2015年全年房地產(chǎn)成交量數(shù)據(jù)，您認(rèn)為現(xiàn)在北京哪些區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)比較活躍?

【胡景暉】其實(shí)北京現(xiàn)在一個(gè)非常有意思的事情，新房和二手房呈現(xiàn)明顯的區(qū)域分化，90%的二手房成交集中在五環(huán)以內(nèi)，基本上城市核心區(qū)域和城區(qū)是二手房的天下。二手房現(xiàn)在比較熱的仍然是朝陽(yáng)、海淀為主，現(xiàn)在豐臺(tái)、昌平、通州比例都在不斷提高。如果從大的主題來(lái)看，首先是軌道交通沿線，因?yàn)?008年北京舉辦過(guò)奧運(yùn)會(huì)以后也在大力建設(shè)軌道交通，這兩年新開(kāi)通的像5號(hào)線、10號(hào)線的環(huán)線，包括今年開(kāi)通的6號(hào)線，還有即將開(kāi)通的7號(hào)線。另外一個(gè)比較熱的就是學(xué)區(qū)房，因?yàn)楝F(xiàn)在教育資源不平衡，所以像東城、西城、海淀這些區(qū)域，特別是重點(diǎn)中學(xué)、重點(diǎn)小學(xué)周邊比較熱。除此之外比較熱的是大型居住社區(qū)，南方莊北望京，東邊CBD，主要還是這些區(qū)域。今年顯現(xiàn)出來(lái)更熱一點(diǎn)的，像昌平、大興、通州、亦莊，也開(kāi)始逐步活躍起來(lái)。所以我覺(jué)得二手房相對(duì)的更主要的是大家覺(jué)得出行方便，即買(mǎi)即住，教育、醫(yī)療、購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑這些配套設(shè)施比較成熟，但是可能年輕人首次置業(yè)會(huì)覺(jué)得這個(gè)房?jī)r(jià)承受不了，特別是稅費(fèi)，稅都加在一起買(mǎi)300萬(wàn)房子交40萬(wàn)的稅，也是很悲催的事情，所以又有些人干脆選擇買(mǎi)新房?，F(xiàn)在主要還是集中在交通出行比較方便，教育、醫(yī)療資源配套成熟的社區(qū)。

【記者】雖然今年土地樓面均價(jià)再次刷出新高，明年豪宅項(xiàng)目可能進(jìn)一步擴(kuò)容，成交價(jià)格很可能刷出新高，但業(yè)內(nèi)關(guān)于房?jī)r(jià)是漲幅放緩還是繼續(xù)高歌猛進(jìn)存在分歧。您是如何看待明年房?jī)r(jià)變動(dòng)的呢?

【胡景暉】2016年“量增價(jià)漲”將繼續(xù)主導(dǎo)新房樓市，但房?jī)r(jià)漲幅不會(huì)太大。

從政策基調(diào)來(lái)看，去庫(kù)存仍將是2016年樓市重要調(diào)控方向。因此，樓市政策將持續(xù)支持購(gòu)房需求的釋放，成交量上漲仍將是大概率事件。同時(shí)，受2015年成交高價(jià)地影響，五環(huán)內(nèi)泛豪宅化基本形成，也將從統(tǒng)計(jì)結(jié)構(gòu)上提升北京整體住宅價(jià)格水平。

前幾年的政策限制致使豪宅的原有庫(kù)存壓力較大，如今政策放開(kāi)、供給釋放，明年豪宅將集中入市，供應(yīng)量巨大;而目前的改善型需求偏向緊湊型、中低價(jià)，與豪宅并不匹配，市場(chǎng)的消化能力有限。因此，2016年豪宅的銷(xiāo)售壓力會(huì)加大，在樓市去庫(kù)存的背景下，房?jī)r(jià)漲幅也將有限。