2015年中國房地產(chǎn)市場分化顯著

北京甲級寫字樓市場需求強(qiáng)勁 空置率低位徘徊

北京，2016年1月11日 - 全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)上市公司高力國際在今日召開《2015-2016年中國區(qū)房地產(chǎn)市場回顧及展望2015-2016年中國區(qū)房地產(chǎn)市場回顧及展望2015-2016年中國區(qū)房地產(chǎn)市場回顧及展望2015-2016年中國區(qū)房地產(chǎn)市場回顧及展望2015-2016年中國區(qū)房地產(chǎn)市場回顧及展望2015-2016年中國區(qū)房地產(chǎn)市場回顧及展望》媒體發(fā)布會。高力國際就2015年主要城市的寫字樓、商鋪、住宅及工業(yè)物業(yè)市場的表現(xiàn)進(jìn)行深入的解讀并對2016年房地產(chǎn)市場未來發(fā)展作出展望。

中國區(qū)物業(yè)市場

2015年，多數(shù)主要城市寫字樓物業(yè)市場持續(xù)快速擴(kuò)張，年內(nèi)共有57個新項目在14座主要城市落成。然而，2015年市場的表現(xiàn)分化顯著，在一線城市實現(xiàn)租金增長及低空置率的同時，眾多二線城市面臨供過于求的憂慮。在上海，投資者異?；钴S，市場共錄得38項大宗交易(總價值達(dá)人民幣654億元的)，無論年交易總價抑或交易總量皆為迄今之最。金融、IT和互聯(lián)網(wǎng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)是2015年需求增長的主要驅(qū)動力;而隨著許多城市積極推動這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，2016年這一趨勢將會持續(xù)。因短期內(nèi)新增供應(yīng)超出需求水平，二線城市甲級寫字樓物業(yè)市場或?qū)㈦y以實現(xiàn)快速發(fā)展。

商鋪物業(yè)市場的分化主要體現(xiàn)在核心商圈和新興區(qū)域之間。隨著國內(nèi)外新晉零售商不斷進(jìn)入市場以及既有零售商擴(kuò)張其布局，市場對核心區(qū)域商鋪面積的需求保持暢旺。同時，2015年發(fā)展商的新項目是面向年輕消費者及鄰里家庭的社區(qū)型購物中心，多數(shù)城市的商鋪物業(yè)市場擴(kuò)張主要集中在核心商圈之外的區(qū)域。年內(nèi)，購物模式的改變、電商的沖擊以及某些城市內(nèi)供過于求的現(xiàn)象均給業(yè)主和零售商帶來隱憂，而業(yè)主及零售商亦推出一系列改變措施進(jìn)行應(yīng)對。2016年，隨著中國消費者的日益成熟和郊區(qū)人口的不斷增長，以上這些趨勢都將持續(xù)。

2015年，中國住宅物業(yè)市場在政策方面的分化逾漸清晰。一線城市持續(xù)維持對特定投資活動的限制，而其它城市早在2014年就已解除這些限制。由于政府通過數(shù)次下調(diào)基準(zhǔn)利率和其它一系列刺激措施鼓勵增長，上海和深圳市場皆見證了自2009年以來最強(qiáng)勁的態(tài)勢。鑒于眾多個人業(yè)主存在改善型需求，一線城市高端住宅及豪宅市場需求尤為強(qiáng)勁。由于政府高層公告提出須扶持中國住宅房地產(chǎn)市場，2016年預(yù)計將無重大政策變化。

年內(nèi)，得益于日益增長的零售消費，中國物流物業(yè)市場保持穩(wěn)健并錄得數(shù)宗重大投資和基金募集活動。盡管今年上海和深圳市場皆有新增供應(yīng)入市，但物流用地供應(yīng)緊張的問題依在。由于第三方物流、汽車、零售和電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)帶來的強(qiáng)勁需求以及跨境電商的迅速發(fā)展，一線城市租金普遍繼續(xù)上揚(yáng)。該趨勢有望在2016年得以持續(xù)，而鑒于物流物業(yè)市場相對于其它物業(yè)類型而言具有更高收益率，投資情緒或?qū)⒊掷m(xù)強(qiáng)勁。

華北區(qū)物業(yè)市場

2015年，北京甲級寫字樓市場需求強(qiáng)勁，平均租金上漲，仍為全國最高且整體空置率繼續(xù)于低位徘徊。六個甲級寫字樓項目于2015年完工入市，市場總存量升至約560萬平方米。寫字樓投資市場活躍，錄得四宗整售成交。商鋪物業(yè)市場內(nèi)，年內(nèi)共有四個新項目入市。新興區(qū)域持續(xù)擴(kuò)張，市場存量占比上升至55%。需求保持強(qiáng)勁，新的國際和國內(nèi)零售商進(jìn)入市場，現(xiàn)有零售品牌亦有擴(kuò)張。整體市場空置率小幅上升，盡管平均租金主要受到新興市場內(nèi)新增供應(yīng)的影響小幅下降，但若干成熟項目的租金仍見穩(wěn)步增長。

2015年的中國工業(yè)經(jīng)濟(jì)則持續(xù)疲軟，然而北京物流物業(yè)市場在2015年保持穩(wěn)定。年僅有一個優(yōu)質(zhì)物流物業(yè)完工入市，推升市場總存量擴(kuò)大至156萬平方米。由于大部分高品質(zhì)倉庫保持滿租或較低空置率，新入市項目被市場迅速吸納，整體空置率同比小幅下降，且平均租金達(dá)到新高。在一系列來自國家及地方政府的政策激勵下，北京住宅物業(yè)市場呈現(xiàn)回暖跡象，成交量顯著提升且成交均價上漲，自住及改善型住房需求強(qiáng)勁。服務(wù)式公寓市場需求較前幾年仍顯疲軟，市場存量繼續(xù)縮小，個別服務(wù)式公寓項目改造為寫字樓或住宅物業(yè)。

2015年，二線城市寫字樓物業(yè)市場繼續(xù)分化。天津、沈陽、青島和大連共有總建筑面積約為100萬平方米的寫字樓項目完工入市，沈陽錄得最高新增供應(yīng)量。鑒于較高的空置率，天津和沈陽的業(yè)主間競爭激烈，平均租金皆下跌;大連的需求有所減弱，青島的需求則維持活躍。商鋪物業(yè)市場中，大部分城市均有大量新增供應(yīng)入市，推升整體空置率。非傳統(tǒng)零售區(qū)域內(nèi)商鋪物業(yè)的增加致使大多數(shù)城市的平均租金下跌。

展望未來，2016年，總建筑面積約510,000平方米的八個甲級寫字樓項目計劃于2016年完工入市。北京寫字樓市場在整體經(jīng)濟(jì)增速放緩和大量未來供應(yīng)的疊加效應(yīng)下，2016年市場空置率預(yù)計將上升，同時租金面臨下行壓力。商鋪物業(yè)市場大量的新增供應(yīng)將位于新興區(qū)域且定位于面向大眾市場的社區(qū)型購物中心。盡管新項目預(yù)計將拉低全市平均租金水平，核心地段內(nèi)擁有專業(yè)管理的優(yōu)質(zhì)物業(yè)之租金將有望繼續(xù)上漲。工業(yè)市場大量的新增供應(yīng)預(yù)計將在短期內(nèi)推升空置率，加之目前北京物流物業(yè)租金已處高位，租金增長速度預(yù)計將放緩。住宅物業(yè)市場方面，年內(nèi)出臺的一系列激勵性政策表明政府對住宅市場的支持，預(yù)計2016年該趨勢仍將延續(xù)。盡管如此，北京市住房限購政策預(yù)計將持續(xù)，以期控制北京人口。鑒于購買情緒提振，2016年北京住宅市場的成交量或?qū)⑵椒€(wěn)上升，平均成交價亦將于合理范圍內(nèi)上漲。

高力國際華北區(qū)研究部副董事李牧女士表示：盡管整體經(jīng)濟(jì)增速放緩，但北京兩個全國之最---第三產(chǎn)業(yè)占比80%以上，居全國之首; 2015年北京成為全國首個突破萬億元消費品零售額的城市，都說明在這些穩(wěn)固基本面的支撐下，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場和商鋪市場的租賃需求在中長期內(nèi)將保持穩(wěn)定。

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高力國際集團(tuán)公司(納斯達(dá)克證券交易所股票代碼：CIGI，多倫多證券交易所股票代碼：CIG)是全球領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)公司，在全球67個國家設(shè)有502個辦事處，擁有超過16,300名專業(yè)人員。憑借銳意進(jìn)取的企業(yè)文化和顯著的內(nèi)部股權(quán)比例，高力國際致力于向世界各地的房地產(chǎn)用戶、業(yè)主及投資者提供全面的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，包括經(jīng)紀(jì)、全球企業(yè)解決方案、投資銷售及資本市場、項目管理及辦公空間解決方案、物業(yè)及資產(chǎn)管理、顧問、估價及評估服務(wù)、以及量身定制的研究和思維領(lǐng)導(dǎo)力。高力國際超過其他任何房地產(chǎn)服務(wù)公司，連續(xù)十年入圍 IAOP(國際外包專家協(xié)會)全球外包100強(qiáng)。